کاهش«سرعت رشد قیمت»مسکن در تهران/سیگنال ثبات قیمت‌ها

آخرین گزارش بانک مرکزی حاکی از آن است که اگر چه همچنان قیمت مسکن در کوتاه‌مدت در شهر تهران نوساناتی داشته و حتی افزایش یافته است اما در نگاه میان‌مدت، شدیدا از سرعت رشد قیمت مسکن کاسته شده است و می‌توان انتظار داشت که در صورت ثبات شرایط، قیمت مسکن تثبیت شده یا حتی کاهش یابد.

بخشی از افزایش قیمت مسکن به دلیل شوک‌های برونزایی بوده که در گذشته اتفاق افتاده است. برای مثال، به دلیل بی‌ثباتی شرایط اقتصادی، مسکن به تدریج از ماهیت مصرفی خارج شده و ماهیت سرمایه‌گذاری پیدا کرده است؛ به همین جهت به مرور خانه‌هایی که با هدف سرمایه‌گذاری خریداری شده‌اند بلااستفاده مانده است. در کنار آن، رشد منفی ارزش‌افزوده بخش ساختمان در برخی سال‌های دهه ۹۰ نشان از کاهش ساخت‌وساز مسکن دارد که در کنار عامل اول، عرضه مسکن را کاهش داده است در حالی که تقاضای آن همواره افزایشی است.

نوسانات بلندمدت قیمت مسکن در تهران؛ سیگنال ثبات قیمت‌ها

آخرین گزارشی که از بانک مرکزی منتشر شده، نشان می‌دهد که تورم نقطه به نقطه متوسط قیمت مسکن در تهران در خرداد امسال به 9.7 درصد رسیده است. این نرخ، کمترین تورم نقطه به نقطه از مهر 1396 به بعد است. اما چرا گفته می‌شود که این رخداد مثبتی بوده و می‌تواند در آینده منجر به ثبات قیمت مسکن شود؟

جواب این سوال در ماهیت تورم نهفته است. تورم تا زمانی که مثبت باشد، نشان‌دهنده افزایش قیمت است، اما اگر با وجود مثبت بودن، کاهش یابد حاکی از آن است که «سرعت افزایش قیمت» کم شده است. روند این نرخ گویای آن است که تورم نقطه به نقطه مسکن در تهران از اردیبهشت سال گذشته وارد یک مسیر نزولی شده است. بنابراین، به طور مداوم از سرعت رشد قیمت مسکن در تهران کاسته شده است. این در حالی است که در هیچ‌یک از روند‌های نزولی به ثبت رسیده در گذشته تا سال 96، هیچ‌گاه تورم نقطه به نقطه تا این حد کاهش نیافته است. در آخرین روند نزولی، این نرخ از 107 درصد در اردیبهشت سال قبل به 9.7 درصد در خرداد امسال رسیده است.

این در حالی است که در روند نزولی قبلی، این نرخ از 118 درصد در آبان سال 99 به 16 درصد در اسفند سال 1400 رسیده است. بنابراین، از سال 96 به بعد این کمترین تورم نقطه به نقطه به ثبت رسیده در بازار مسکن تهران بوده است. در صورتی که این وضعیت تداوم داشته باشد، می‌توان انتظار تثبیت یا حتی کاهش قیمت مسکن در پایتخت را داشت. نرخ‌های کمتر از این جهت قابل انتظار است که پیش‌تر و در اوایل سال 96 نیز با تورم نقطه‌ای تک‌رقمی در بازار مسکن تهران روبرو بوده‌ایم. برای مثال، این نرخ در فروردین آن سال 3.6 درصد بوده است.

نیم‌نگاهی به محرک‌های قیمتی مسکن در گذشته

تغییر قیمت مسکن تحت تاثیر عوامل متعددی قرار دارد. یکی از این عوامل، تغییر کاربری مسکن از «مصرفی» به «سرمایه‌گذاری» است. مسکن یک نیاز ضروری و اساسی برای خانوارها است. در یک اقتصاد با ثبات و پایدار، مسکن در ذات کالای مصرفی است و افراد به قصد کسب سود آن را خریداری نمی‌کنند. در برخی کشورها حتی هزینه اجاره مسکن به صرفه‌تر از خریداری آن است چرا که در صورت خرید مسکن افراد باید درصدی از ارزش ملک را به طور سالانه به عنوان مالیات پرداخت کنند.

در ایران،‌ به دلیل شدت‌گرفتن نوسانات اقتصادی در دو دهه اخیر، مسکن از حالت مصرفی فاصله گرفته و بیش‌تر از سوی سرمایه‌داران به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است. وخامت این مسئله سبب شد تا نمایندگان مجلس به فکر ارائه طرحی تحت عنوان «مالیات بر عایدی سرمایه» باشند تا از این طریق تمایل افراد به خریداری غیرمصرفی مسکن را کاهش دهند؛ گرچه این طرح همچنان به سرانجام نرسیده است و آمار شفاف، قابل استناد و دقیقی از تعداد خانه‌های خالی که با هدف کسب سود نگهداری می‌شوند ارائه نشده است.

در کنار این مسئله، رشد ارزش‌افزوده بخش ساختمان نیز در برخی سال‌های دهه 90 منفی شده و هنوز هم به سطوح بالایی دست نیافته است. این رشد، در واقع نشان می‌دهد که تولیدات حوزه ساختمان که مسکن نیز بخشی از آن است رونق چندانی ندارد. بنابراین،‌ سمت عرضه مسکن حداقل از طرف دو عامل محدود شده است. این در حالی است که رشد تقاضای مسکن همواره افزایشی است.

به نظر می‌رسد سیاست‌هایی مثل ساخت مسکن دولتی نیز در ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن موفق نبوده است. این خانه‌ها در مناطق حاشیه‌ای شهر ساخته شده و فاصله زیادی با مرکز شهر و قطب اداری پایتخت دارد. همچنین، امکانات شهری مثل مدرسه،‌ فضای سبز و مراکز درمانی نیز به میزان و تنوعی که در داخل شهرها فراهم است، در اطراف شهرک‌های نوساز دولتی به چشم نمی‌خورد. همین سبب شده تا مستاجران یا خانه‌اولی‌های ساکن در داخل شهر تمایلی به کوچ‌کردن به این مناطق نداشته باشند. ناهمخوانی موجود بین عرضه و تقاضای مسکن در پایتخت، در نهایت منجر به افزایش قیمت این کالای ضروری شده است.

البته دلایل دیگری هم در این افزایش مستمر قیمت نقش دارند. یکی از این عوامل جانبی، افزایش هزینه تولید ساخت مسکن است. برای مثال، تورم تولیدکننده نهاده‌های ساختمانی در تابستان سال 99 تا 30 درصد افزایش یافته که بیش‌تر متاثر از جهش نرخ ارز (از حدود 13 هزار تومان با 22 هزار تومان) و به تبع آن افزایش قیمت میلگرد و آهن بوده است. تورم نقطه به نقطه مسکن در سال 99 نیز درست با شروع تابستان رو به افزایش گذاشته است و به نظر می‌رسد این اتفاق، به تبعیت از افزایش نرخ ارز و تورم تولید نهاده‌های ساختمانی باشد.

ترمز سنگین رشد هزینه‌ها در تولید مسکن

برعکس این اثرگذاری نیز قابل مشاهده است. برای مثال، در سال گذشته طبق داده‌های مرکز آمار، تورم نقطه به نقطه نهاده‌های ساختمانی در شهر تهران کاهش یافته است. این نرخ در زمستان به 23.8 درصد رسیده که کمترین نرخ از ابتدای سال 97 به بعد است. به نظر می‌رسد این اُفت تورم تولید، بی‌ربط به روند نزولی تورم نقطه‌ای مسکن از ابتدای سال گذشته نیست.

نوسان قیمتی مسکن در کوتاه مدت، رشد ماهانه ۱.۴ درصدی قیمت

تورم نقطه به نقطه همانطور که پیش‌تر به آن اشاره شد، روند بلندمدت یا میان‌مدت قیمت‌ها را نشان می‌دهد. برای آگاهی از نوسانات کوتاه‌مدت باید تورم ماهانه بررسی شود. این شاخص نشان می‌دهد که قیمت هر متر مربع مسکن در تهران در هر ماه چند درصد نسبت به ماه قبل تغییر کرده است. این نرخ در خرداد امسال 1.4 درصد بوده و نسبت به اردیبهشت ماه کاهش یافته است. در حالی تورم ماهانه مسکن تهران به این سطح رسیده که در اردیبهشت سال قبل 13.4 درصد و در اسفند سال 1401 برابر با 14.2 درصد بوده است. بنابراین، روند تورم ماهانه مسکن در تهران نیز در یک سال اخیر نزولی بوده اما در برخی مقاطع و خصوصا از زمستان سال گذشته از اُفت پر سرعت خود فاصله گرفته است.

البته نباید از این نکته غافل شد که بخشی از کند‌شدن سرعت رشد قیمت مسکن، ناشی از رکود معاملاتی است که بر این بازار حکم‌فرما شده است.

میانگین ماهانه تعداد معاملات مسکن سال 1396 تقریبا برابر با 13 هزار واحد بوده است. این در حالی است که میانگین ماهانه تعداد معاملات مسکن در سال گذشته تنها حدود 3 هزار واحد بوده است. بنابراین، خرید و فروش مسکن در تهران به شکل قابل‌توجهی کاهش یافته و بخشی از کند‌شدن تورم مسکن به این جهت رخ داده است. گاهی به اشتباه تصور می‌شود که این کاهش معاملات به دلیل کاهش تقاضای افراد برای خرید خانه است. در حالی که این کاهش تقاضا، از سوی ناتوانی خانوارها، و نه بی‌رغبتی آن‌ها به خرید خانه، رخ داده است.